Otras cláusulas sobre la figura jurídica de la "usucapión"
(Dirigido a estudiantes de Derecho, escritores, seguidores y público en general)
Por: Juan C. Benzán
Obrero de la literatura.
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En República Dominicana al igual que en la mayoría de países de tradición civilista, la prescripción adquisitiva ordinaria requiere veinte (20) años de posesión continua, y en algunos casos específicos diez (10) años, si existe justo título y buena fe.
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Conforme con la Ley y las jurisprudencias existentes, si una persona cualquiera ha cultivado o vivido en un terreno o inmueble por más de veinte (20) años, de manera ininterrumpida, pública, pacífica y no clandestina, la misma puede haber adquirido el derecho de propiedad por usucapión, aunque no sea el dueño registral.
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Sobre herederos:
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Si el dueño original o registral ha fallecido, sus herederos tienen derecho a reclamar la herencia; pero si el terreno o el inmueble ya está ocupado desde hace más de veinte (20) años por otra persona (con la posesión ininterrumpida, pacífica, pública, no clandestina), conforme a la ley que rige la materia, el derecho de los causahabientes o herederos del propietario registral puede quedar extinguido porque la posesión prolongada puede consolidar un derecho real a favor del ocupante por el período y formas antes explicadas, el cual es transmisible como bien relicto a los herederos de dicho ocupante en caso de fallecimiento del mismo, pues el derecho real del ocupante se transmite junto con sus demás bienes relictos al conjunto de sus legítimos herederos o causahabientes.
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En el caso precedentemente expuesto, los herederos no podrán desalojar al poseedor u ocupante ni a sus causahabientes o herederos en caso de su fallecimiento, salvo que prueben que la aludida ocupación no cumple con los requisitos de la usucapión, tales como la ocupación pacífica, pública y no clandestina, o que hubo reclamos o interrupciones legales al poseedor de referencia (causante de la herencia), incoados exclusivamente a quien lo ocupó durante el lapso o período antes aludido de la manera aquí explicada y no a sus herederos o causahabientes.
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En síntesis; si la ocupación cumple con las condiciones de la ut supra prescripción adquisitiva (usucapión), los herederos del original o supuesto propietario, con título registral o no, no tendrían base legal para desalojar o demandar legalmente al poseedor u ocupante ni a los herederos del mismo en caso de haber fallecido; con la salvedad o excepción de que provistos de la sustentación de las fehacientes pruebas legales invoquen los siguientes casos atribuibles en forma exclusiva al aún vivo o fallecido poseedor u ocupante en forma pública y pacífica por más de veinte (20) años ininterrumpidos y no a los herederos del mismo: posesión violenta, posesión clandestina, interrupción legal (en estos casos podrían demandar para recuperar el inmueble).
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Cónsono con lo ut supra expresado, resulta insoslayable señalar por ejemplo; que si una persona de cualquier sexo toma y se instala pública y pacíficamente en un terreno baldío, consistente en una inculta tierra, cubierta de pedregales, llena de hierbas y espinosos matorrales, de excrementos humanos y de otros animales, matas saturadas de ramas con espinas punzantes, fuertes árboles infructíferos con grandes troncos que es necesario destoconar: un monte sin cercar, saturado de pedregales, grandes espinas punzantes de diferentes especies, pedregales, raquetas, guasábara, ratones, hurones peligrosos, peligrosas culebras y arañas que hacían en él su hábitat, henchido de excrementos de ciertos seres humanos y de animales que a cualquier hora defecaban y orinaban en dicha estancia por ser un monte baldío e inhabitable sin cercar, e igualmente grávido de otras numerosas malezas que lo hacían inhabitable e incultivable (era un terreno baldío sin cercar), sin oposición de nadie ni de ninguna especie los destocona; cerca con alambrados y empalizadas, etcétera, etcétera; lo acondiciona cabalmente y lo convierte en habitable y cultivable a base de gran esfuerzo y sacrificio, vive y lo explota libre y públicamente, cultiva consuetudinariamente en él variados frutos menores (todo de manera pública a su único y entero costo y sin impedimento u oposición alguna), construye una casa vivienda familiar que después de mucho más de veinte (20) años de estar ocupando el inmueble objeto de este escrito también la remodela de manera pública y sin oposición ni reclamo de nada ni de nadie, paga energía eléctrica y demás servicios públicos conexos requeridos, los vecinos, familiares y toda la comunidad sabe(n) que ha vivido o vivió pacíficamente de manera pública siempre y estableció su hogar, domicilio y residencia en el inmueble de referencia, donde procreó, vió crecer y educó a todos sus hijos que hoy tienen edades de más de 40 años el menor; si el auténtico PROPIETARIO REGISTRAL (mayúsculas mías), exento de título de propiedad o no, fallece y sus herederos ni él nunca reclamaron el terreno a su poseedor u ocupante durante más de cuarenta (40) años de posesión de manera pacífica, pública y continua, dichos herederos pierden el derecho de reclamación del inmueble objeto del presente escrito, pues el poseedor u ocupante y sus herederos en caso de que ya haya fallecido, sí pueden registrar la propiedad del terreno por usucapión, aunque no tenga(n) título registrado, pues la legislación dominicana establece y reconoce expresamente que se ha convertido en dueño legítimo por el efecto erga omnes de la figura jurídica de la USUCAPIÓN (mayúsculas mías), por cuya razón los herederos del fallecido propietario registral no tienen derecho a desalojarlos del inmueble porque su derecho hereditario se extinguió frente a la posesión consolidada, en razón de que el poseedor ocupó el inmueble por más de veinte (20) años de manera pública y pacífica sin ser interrumpido o reclamado por nada ni nadie, en razón de lo cual los herederos del propietario registral ya no pueden desalojar al poseedor ni a sus herederos en caso de que haya fallecido, puesto que dicho poseedor adquirió el derecho real sobre la propiedad del inmueble por usucapión. Únicamente podrían reclamar o recuperar el inmueble si prueban de manera fehaciente que la posesión ostentada no fue de manera continua, pacífica ni pública; o que fue de manera clandestina, mediante un formal acto de usufructo, alquiler o arrendamiento.
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Prof. Juan C. Benzán
Distrito Municipal de Hato del Padre
San Juan de la Maguana, R.D.