En República Dominicana al igual que en la mayoría de países de tradición civilista, la prescripción adquisitiva ordinaria requiere veinte (20) años de posesión continua, y en algunos casos específicos diez (10) años, si existe justo título y buena fe.
.
Conforme con la Ley y las jurisprudencias existentes, si una persona cualquiera actuando como dueño ha cultivado o vivido en un terreno o inmueble por más de veinte (20) años, de manera ininterrumpida, pública, pacífica y no clandestina, la misma puede haber adquirido el derecho de propiedad por usucapión, aunque no sea el dueño registral.
.
Sobre herederos:
.
Supongamos un caso donde el dueño original o registral ha fallecido, sus herederos tienen derecho a reclamar la herencia; pero si el terreno o el inmueble ya ha estado ocupado desde hace más de veinte (20) años por otra persona (con la posesión ininterrumpida, pacífica, pública, no clandestina), conforme a la ley que rige la materia, el derecho de los causahabientes o herederos del propietario registral puede quedar extinguido porque la posesión prolongada puede consolidar un derecho real a favor del ocupante por el período y formas antes explicadas, el cual es transmisible como bien relicto a los herederos de dicho ocupante en caso de fallecimiento del mismo, pues el derecho real del ocupante se transmite junto con sus demás bienes relictos al conjunto de sus legítimos herederos o causahabientes.
.
Conforme a lo antes expuesto, los herederos no podrán desalojar al poseedor u ocupante ni a sus causahabientes o herederos en caso de su fallecimiento, salvo que prueben que la aludida ocupación no cumple con los requisitos de la usucapión, tales como la ocupación pacífica, pública y no clandestina, o que hubo reclamos o interrupciones legales al poseedor de referencia (causante de la herencia), incoados exclusivamente a quien lo ocupó durante el lapso o período antes aludido de la manera aquí explicada y no a sus herederos o causahabientes.
.
En síntesis; si la ocupación cumple con las condiciones de la ut supra prescripción adquisitiva (usucapión), los herederos del invocado propietario anterior con título registral o no, no tendrían base legal para desalojar o demandar legalmente al poseedor u ocupante, ni a los herederos del mismo en caso de haber fallecido; con la salvedad o excepción de que provistos de la sustentación de las fehacientes pruebas legales invoquen las ut sufra causas atribuibles en forma exclusiva al aún vivo o fallecido poseedor u ocupante en forma pública y pacífica por más de veinte (20) años ininterrumpidos, y no a los herederos del mismo: 1.- posesión violenta; 2.- posesión clandestina; 3.-interrupción legal (en estos casos podrían demandar para recuperar el inmueble).
.
A manera de ratificación en forma ilustrativa, cónsono con lo ut supra expresado, resulta insoslayable señalar como ejemplo; el caso de una persona de cualquier sexo que toma y se instala pública y pacíficamente en un terreno baldío, consistente en una inculta tierra, cubierta de pedregales, llena de hierbas y espinosos matorrales, de excrementos humanos y de otros animales, matas saturadas de ramas con espinas punzantes, fuertes árboles infructíferos con grandes troncos que es necesario destoconar: un monte sin cercar, saturado de pedregales, grandes espinas punzantes de diferentes especies, pedregales, raquetas, guasábara, ratones, hurones peligrosos, peligrosas culebras y arañas que hacían en él su hábitat, henchido de excrementos de ciertos seres humanos y de animales que a cualquier hora defecaban y orinaban en dicha estancia.
.
En el ejemplo de la posesión u ocupación que nos ocupa, se trata de un monte ubicado en un terreno baldío no irrigable y sin cercar, grávido de numerosas malezas que lo hacían inhabitable e incultivable, y sin oposición de nadie ni de ninguna especie el poseedor u ocupante lo destocona, cerca totalmente con alambres de púas y empalizadas, etcétera, etcétera; lo acondiciona cabalmente a su único y entero costo y lo convierte en habitable y cultivable a base de gran esfuerzo y sacrificio.
.
El poseedor u ocupante ha vivido o siempre vivió como dueño del inmueble y lo explota o explotó como tal en forma pacífica, libre y públicamente durante el lapso antes especificado, cultivó siempre o cultiva en él variados frutos menores de manera pública y pacífica sin oposición ni reclamo o sin impedimento u oposición alguna durante más de veinte (20) años.
.
También construyó el referido ocupante o poseedor una casa vivienda familiar que después de mucho más de veinte (20) años de estar ocupando el inmueble objeto de este escrito también la remodela y construye otras mejoras conexas en el terreno que ocupa de manera pública y sin oposición ni reclamo de nada ni de nadie.
.
Es importante apuntar que el poseedor u ocupante paga energía eléctrica y demás servicios públicos conexos requeridos, los vecinos, familiares y toda la comunidad sabe(n) que ha vivido o vivió pacíficamente de manera pública y que siempre estableció su hogar, domicilio y residencia en el inmueble de referencia, donde procreó, vió crecer, crió y educó a todos sus hijos y algunos de sus nietos que hoy tienen edades de más de 40 años.
.
Si el auténtico PROPIETARIO REGISTRAL (mayúsculas mías), exento de título de propiedad o no, fallece y sus herederos ni él nunca reclamaron el terreno a su poseedor u ocupante durante más de cuarenta (40) años de posesión de manera pacífica, pública y continua, dichos herederos pierden el derecho de reclamación del inmueble objeto del presente escrito, pues el poseedor u ocupante y sus herederos en caso de que ya haya fallecido, sí pueden por "usucapión" utilizar y registrar la propiedad del terreno y sus mejoras conexas, aunque no tenga(n) título registrado, pues la legislación dominicana establece y reconoce expresamente que se ha convertido en dueño legítimo por el efecto erga omnes de la figura jurídica de la USUCAPIÓN (mayúsculas mías).
.
Por las razones antes descritas, los herederos del fallecido propietario registral no tienen derecho a desalojar al poseedor u ocupante del inmueble porque su derecho hereditario se extinguió frente a la posesión consolidada, en razón de que el poseedor ocupó como dueño el inmueble por más de veinte (20) años de manera pública y pacífica, sin ser interrumpido o reclamado por nada ni nadie, por cuya causal los herederos del propietario registral ya no pueden desalojar al poseedor ni a sus herederos en caso de que haya fallecido el poseedor u ocupante, puesto que dicho poseedor ya adquirió por "usucapión", conforme a la ley que rige la materia, el derecho real sobre la propiedad del inmueble.
.
Los herederos o causahabientes del fallecido propietario registral, con título o no, únicamente podrían reclamar o recuperar el inmueble si prueban de manera fehaciente que la posesión ostentada no fue de manera continua, pacífica ni pública; o que fue de manera clandestina, mediante un formal acto auténtico de usufructo, alquiler o arrendamiento, por lo que cualquier título de propiedad que se obtenga o pretenda obtener ahora y registrar en el estamento correspondiente resulta objetable y es susceptible de ser invalidado por el ocupante o poseedor del inmueble o por sus causahabientes en caso de que el mismo haya fallecido. En caso de contratos de alquileres, arrendamientos y usufructos entre las partes, debidamente soportados con actos notariales, comprobantes de pagos y otras pruebas irrefutables, la figura jurídica de la "usucapión" no es aplicable; mientras que cualquier Contrato o prueba de alquiler efectuado de manera pública, pacífica y sin reclamo de ninguna especie, por el poseedor u ocupante o sus causahabientes a un particular cualquiera, avala con fuerza irrefutable su condición del derecho sobre la propiedad del terreno o inmueble y sus mejoras conexas e inherentes.
.
En otra entrega diferida que más adelante presentaré en mi vetusta y renovada sección de Cláusulas Jurídicas, me referiré ampliamente, en forma concisa y precisa, a los textos legales y jurisprudenciales que avalan o sustentan el contenido de todo lo expresado en el presente escrito.
.
Prof. Juan C. Benzán
Distrito Municipal de Hato del Padre
San Juan de la Maguana, R.D.